تم التحكم في فاني ماي وفريدي ماك ، وهما شركتان عملتان في تمويل الرهن العقاري العملاقة ، من قبل الحكومة الفيدرالية منذ ما يقرب من 17 عامًا ، لكن فكرة دائمة طويلة عن جعلها الشركات الخاصة بدأت في جعل الجولات في واشنطن مرة أخرى.
قال سكوت تيرنر ، وزير الإسكان والتنمية الحضرية ، في مقابلة هذا الأسبوع إن تنسيق الجهد المبذول لخصخصة الشركتين سيكون أولويته. أحد مؤيدي الرئيس ترامب ، مستثمر صندوق التحوط ويليام أ. أكمان ، يدعو الرئيس إلى المضي قدمًا في الخصخصة بسرعة.
لكن فاني وفريدي يدعمان سوق الرهن العقاري البالغ 12 تريليون دولار ، لذلك يجب التعامل معهم بعناية. وقال سكوت بيسن ، وزير الخزانة ، الشهر الماضي إن أي خطة لإنهاء ما يسمى بالحفظ للشركتين “يجب تصميمه وتنفيذه بعناية”.
آخر مرة كان فيها السيد ترامب رئيسًا ، اتخذ عدد من مستشاريه خطوات نحو الخروج بخطة لإصدار فاني ماي وفريدي ماك من سيطرة الحكومة. في النهاية ، لم تتخذ أول إدارة ترامب أي إجراء ، ووضعت إدارة بايدن القضية على الموقد الخلفي.
فيما يلي تمهيدي سريع حول سبب كون فاني وفريدي ضروريين للغاية لسوق الرهن العقاري وبعض القضايا التي من المحتمل أن تظهر في النقاش حول كيفية إنهاء الحفظ.
ماذا يفعل فاني وفريدي؟
المعروفة رسميًا باسم الجمعية الوطنية الرهنية الوطنية (FANNIE) و Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie) ، لا يقدم عمالقة التمويل أي قروض منزلية. يشترون القروض العقارية من البنوك ويحزمونها في الأوراق المالية التي يتم بيعها للمستثمرين الكبار. في إنشاء تلك الأوراق المالية المدعومة من الرهن العقاري ، تضمن فاني وفريدي المستثمرين السندات بأنهم سيصبحون بالكامل إذا كان عدد كبير جدًا من المقترضين.
هذا الضمان يجعل هذه السندات أكثر جاذبية للمستثمرين ويساعد على الحفاظ على معدلات الرهن العقاري منخفضة نسبيا. كما أنه يشجع البنوك على الاستمرار في كتابة القروض المنزلية. من الناحية النظرية ، من الأسهل على مشتري المنازل المحتملين أن يتأهلوا للحصول على قرض عقاري عندما تكتب البنوك المزيد من القروض العقارية.
لماذا اضطرت الحكومة إلى إنقاذ فاني وفريدي؟
تم إنشاء فاني في عام 1938 من قبل الحكومة الفيدرالية لتعزيز ملكية المنازل ، وتم إنشاء فريدي بعد 32 عامًا لفعل الشيء نفسه. تاريخيا تعمل كلتا الشركتين كشركات عامة مستقلة – تجيب على المساهمين مثل أي عمل تجاري آخر يتم تداوله للجمهور.
لعقود عملت النظام الهجين بشكل جيد. لكن مع مرور الوقت ، بدأت الكيانات التي ترعاها الحكومة ، كما هي معروفة ، تضمن السندات المحشو ليس فقط بالرهون العقارية البسيطة التي استمرت 30 عامًا ، ولكن أيضًا مع تلك التي تدعمها القروض المنزلية الأكثر خطورة. في عام 2007 ، عندما بدأت أسعار المساكن في جميع أنحاء البلاد في الانهيار وبدأ أصحاب المنازل يتخلفون عن مدفوعات الرهن العقاري ، واجهت فاني وفريدي مشكلة لأنهم تأمنوا الكثير من القروض المنزلية.
مع تفاقم أزمة الإسكان في عام 2008 ، أصيب مستثمري السندات والمستثمرين في أسهم فاني وفريدي بالذعر. في النهاية ، كان على الحكومة الفيدرالية التدخل بإنقاذ 187 مليار دولار لمنع الشركات من تقديم الإفلاس ، مما قد أدى إلى اكتئاب كامل.
وقال لوري غودمان ، مؤسس مركز سياسات تمويل الإسكان في المعهد الحضري ، وهو مركز أبحاث في واشنطن ، إنه على الرغم من أن المحافظين غير محظوظين ، إلا أن الترتيب الحالي كان يعمل إلى حد كبير. وقالت إن القرار المتسارع قد يجعل القروض العقارية أكثر تكلفة ويحدث عواقب غير مقصودة أخرى.
“هل تريد النظام الحالي ، الذي لم يكسر ، أو ما هو وراء الباب رقم 2 ولا نعرف ما هو؟” قالت في مقابلة.
ما هي الحجة لإنهاء الحفظ؟
بعض من أكثر المؤيدين الصوتية لوضع فاني وفريدي في السيطرة الخاصة هم مديري صناديق التحوط والمستثمرين الأثرياء ، الذين ما زالوا يمتلكون أسهم الشركات على الرغم من أنهم خاضعون للسيطرة على الحكومة. ذلك لأن أسهم Fannie و Freddie واصلت التجارة إلى حد كبير تحسبا لتصدر الحكومة الشركات في نهاية المطاف. تم تداول أسهم الشركتين مؤخرًا حوالي 5 دولارات.
يأمل هؤلاء المستثمرون – الذين قطع الكثير منهم الأسهم والأوراق المالية ذات الصلة بأسعار مخفضة للغاية – في الحصول على مليارات الدولارات إذا سمح Fannie و Freddie بأن تصبح شركات مستقلة ومتبارة علنًا. واحدة من أكثر الصرافين هو السيد أكمان ، مدير صناديق التحوط ، الذي جادل لسنوات بأنه ينبغي إنهاء الحفظ. في الشهر الماضي ، أعد عرضًا تقديميًا من 104 صفحة يسمى فن الصفقة الذي يضع قضيته لإنهاء المحافظين. (عنوان العرض التقديمي هو إشارة إلى كتاب السيد ترامب الذي يحمل نفس الاسم.)
يقول آخرون إن إبقاء فاني وفريدي تحت مسابقة الخنقات الحكومية سيطر على منافسيهم من الناشئين. يزعمون أن إطلاق Fannie و Freddie سيجعل الأمر أسهل على شركات تمويل الرهن العقاري الأخرى للحصول على حصة في السوق. يقولون أيضًا أن الوضع الراهن – شركتان عملتان تهيمنان على السوق – يجعل خطة إنقاذ حكومية أخرى أكثر احتمالًا.
يقول البعض أن خصخصة فاني وفريدي يمكن أن يكون أيضًا حلًا سريعًا لمشاكل ميزانية الحكومة الفيدرالية. سددت الشركتان منذ فترة طويلة مبلغ 187 مليار دولار من أموال الإنقاذ التي توفرها الحكومة ، لكن الخزانة لا تزال تملك حصص الأسهم في الشركات التي يمكن أن تزيد قيمتها عن 190 مليار دولار. قد تكون إمكانية أن تستغل الحكومة هذه الكومة من المال عن طريق بيع الشركات من المغري للسياسيين.
ما الذي يمكن أن يحدث في وضع فاني وفريدي مجانًا؟
المخاطر الأكثر إلحاحًا هي أنه يمكن أن يزعج سوق الرهن العقاري ويتسبب في ارتفاع معدل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا ، والآن بمعدل 7 في المائة ، في المتوسط. إن القيام بأي شيء قد يجعل ملكية المنازل أكثر تكلفة يمكن أن يكون غير مستساغة سياسياً.
في عام 2019 ، عندما كانت أول إدارة ترامب تفكر جديًا في خصخصة فاني وفريدي ، كان متوسط معدل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا ما يزيد قليلاً عن 4 في المائة ، ولم يكن القلق بشأن القدرة على تكاليف الإسكان يدفع الناخبين بالطريقة التي حدث بها في عام 2024 .
خطر آخر هو الضرر المحتمل لسوق الأوراق المالية المدعومة من الرهن العقاري ، والتي يهيمن عليها فاني وفريدي. لقد عمل المستثمرون في السندات التي بيعها فاني وفريدي منذ فترة طويلة على افتراض أن الحكومة الفيدرالية لن تسمح للشركات بالفشل أبدًا. في وول ستريت ، كان يطلق عليه ضمانًا ضمنيًا ، وهو أحد الأسباب التي تجعل فاني وفريدي بوندز يحملون أعلى تصنيفات ائتمانية.
إذا فقدوا بطريقة ما هذا الضمان الضمني في عملية الخصخصة ، فقد يجعل هذه السندات أقل جاذبية للمستثمرين وربما زيادة تكاليف الاقتراض الخاصة بالشركة.
يعد سوق الأوراق المالية المدعومة من الرهن العقاري مهمًا ليس فقط لسوق الإسكان ولكن أيضًا للنظام المالي العام. لدى الاحتياطي الفيدرالي من وقت لآخر الأوراق المالية المدعومة من الرهن العقاري للمساعدة في استقرار الأسواق المالية.
هل فريدي وفاني قادران على العمل ككيانات مستقلة؟
الجواب القصير نعم. ولكن كما هو الحال مع كل شيء مع فاني وفريدي ، فإن الوصول إلى هناك أمر معقد.
وجد تقرير حديث صادر عن مكتب ميزانية الكونغرس أنه إذا تم وضع فاني وفريدي على طريق ليصبحوا مستقلين في عام 2027 ، فسيكون لدى الشركات حوالي 208 مليار دولار في رأس المال المشترك – وهي وسادة ضخمة للمساعدة في تغطية الخسائر في أزمة. لكن فاني وفريدي سيحتاجان إلى جمع عشرات المليارات من خلال بيع الأسهم ليتم ترحيلهم بشكل كاف لتغطية أي خسائر ، وكذلك سداد المستثمرين والحكومة الفيدرالية على حصص الأسهم التي لا يزالون يحتفظون بها.
